El REAL DECRETO LEY 11/2020, DE 31 DE MARZO contiene un conjunto de medidas destinadas al apoyo al alquiler de personas vulnerables. La norma fija como único objeto la adopción de medidas dirigidas a la protección de colectivos vulnerables que resultarán especialmente afectados en su capacidad para hacer frente al alquiler, al tiempo que se garantiza un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales.

Con estos objetivos el real decreto-ley establece, entre otras medidas:

• La suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. 

• La prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. 

• Medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica. 

• Líneas de avales y financiación sin intereses para arrendatarios en situación de vulnerabilidad. 

• Ayudas directas para los alquileres de vivienda habitual, en caso de imposibilidad de hacer frente a la financiación para arrendatarios.

SUSPENSIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO Y DE LOS LANZAMIENTOS PARA HOGARES VULNERABLES SIN ALTERNATIVA HABITACIONAL.

Se suspenden todos los desahucios y lanzamientos por alquiler de vivienda sin alternativa habitacional para las personas vulnerables, durante seis meses, una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, siempre y cuando el arrendatario acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 – parados, afectados por expedientes de reducción temporal de empleo (ERTE), con reducción de jornada o autónomos que hayan visto reducirse sus ingresos y cuyos ingresos no lleguen al límite de tres veces el IPREM, 1.635,8 euros (incrementado por hijos y personas dependientes a cargo)-.

NOTA: Es importante destacar que para que opere la suspensión, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica en los términos recogidos en el RD-Ley.

PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL.

En todos los contratos de alquiler de vivienda habitual sujetos a la LAU que vayan a vencer – por finalización del periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el período de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, – en el plazo comprendido desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley – 2 de abril de 2020 – hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, se prevé la posibilidad de una prórroga extraordinaria por un período máximo de 6 meses.

Para ello, es necesario la previa solicitud del arrendatario de una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por el tiempo indicando anteriormente. Durante ese período de prórroga se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, en evitación de subidas abusivas de renta. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo acuerdo distinto de las dos partes.

MORATORIA DE DEUDA ARRENDATICIA, PARA PERSONAS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD

Se establecen distintas medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, tales medidas son:

-> PEQUEÑOS ARRENDADORES: Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento en el caso de pequeños arrendadores (que no sean grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda), es decir que posean menos de 10 inmuebles en arrendamiento.

 En los supuestos en que el arrendatario de un contrato de vivienda habitual sujeto a la LAU tenga un arrendador no sea un gran tenedor de inmuebles o empresa o entidad pública de vivienda, podrá solicitar a su arrendador, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real decreto Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.

El arrendador, recibida la solicitud comunicará al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

Si la arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, ésta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

Por tanto, para estos supuestos el arrendador no estará obligado a la aceptación de aplazamiento o moratoria alguna.

-> EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS O GRANDES TENEDORES DE VIVIENDA: La aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores o empresas o entidades públicas de vivienda.

 Los arrendatarios de un contrato de vivienda habitual sujeto a la LAU, que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, podrán solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre las partes.

NOTA: Se entiende por gran tenedor la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Supuesto de falta de acuerdo: se prevé que, en el caso de que el acuerdo no se hubiese producido entre las partes de forma voluntaria, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión que deberá escoger entre dos alternativas:

• Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro (4) meses.
• Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro (4) meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

El arrendatario no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Alternativa en caso de acceso a ayudas de financiación: El arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el RD-Ley, de tal modo que si le fuesen concedidas se levantará la moratoria en el pago de la renta arrendaticia y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido, en la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación esté a disposición del arrendatario.

APROBACIÓN DE UNA LÍNEA DE AVALES PARA LA COBERTURA POR CUENTA DEL ESTADO DE LA FINANCIACIÓN A ARRENDATARIOS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD.

Para proporcionar cobertura financiera con el objeto de hacer frente a los gastos de vivienda por parte de los hogares que se encuentren en situaciones de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19, se prevé que mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, por un plazo de hasta catorce años, se desarrolle una línea de avales con total cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

Las ayudas deberán dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta, y a ella podrán acceder todos los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19.

Por tanto y a modo de resumen, se prevé una línea de microcréditos al 0% y sin comisiones para hacer frente al pago de viviendas, que se podrán devolver en un plazo de 6 a 10 años, así como el pago por parte del Gobierno de las deudas de todos los inquilinos que, aún con esa ayuda, no logren remontar tras la crisis (se podrán acoger afectados por ERTEs, reducciones de jornada, autónomos con caída de ingresos…).

AYUDAS DIRECTAS PARA LOS ALQUILERES DE VIVIENDA HABITUAL, EN CASO DE IMPOSIBILIDAD DE HACER FRENTE A LA FINANCIACIÓN PARA ARRENDATARIOS.

Se incorporará al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual», cuyo objetivo será la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida que se definan y que incluirán en todo caso, las situaciones definidas en el real decreto-ley.

Este programa tendrá la finalidad de hacer frente a la dificultad en la devolución de aquellas ayudas transitorias de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la crisis del COVID-19 y que, por tanto, no puedan hacer frente a la devolución de dichos préstamos. La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

¿QUÉ SE ENTIENDE POR SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA A EFECTOS DE OBTENER MORATORIAS O AYUDAS EN RELACIÓN CON LA RENTA ARRENDATICIA DE LA VIVIENDA HABITUAL?.

Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos (Artículo 16, RD 11/2020):

• Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria los siguientes importes:
• Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). Aunque existen circunstancias familiares de especial consideración que pueden incrementar este límite hasta cinco veces el IPREM. (Ver RD, Artículo 16).
• Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar (ver consideración de unidad familiar en RD Artículo 16). A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

 Supuestos de exclusión a efectos de moratorias y ayudas: Se excluye de la condición de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

 La concurrencia de las circunstancias que permiten acceder a las medidas previstas por vulnerabilidad económica de la persona arrendataria ante el arrendador, exigirá la presentación de los siguientes documentos:

1.  En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
3. Acreditación del número de personas que habitan en la vivienda habitual, mediante:

• Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
• Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
• Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

4. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el real decreto-ley.

Cuando el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

¿QUÉ CONSECUENCIAS PREVÉ LA NORMA PARA LOS ARRENDATARIOS QUE ACTÚEN FRAUDULENTAMENTE?

La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos previstos por el RD serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, la cual incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por el decreto-ley.