2017 ha sido un buen año en el mercado inmobiliario local, mucho mejor de lo que era previsible hace un año. ¿Qué pasará en 2018?.
Como me gusta mojarme escribiré mi opinión en este post para que pueda ser criticada dentro de un año.
ENFOQUE MACRO:
No se puede entender bien hacia donde vamos si no valoramos los factores externos influyentes, de los que podemos destacar los siguientes:
- Reducción de la Tasa de Paro hasta el 16% de la población activa.
Fuente: Informe BdE, noviembre 2017
- Evolución probable del IPC y del Empleo. Período 2016-2019
- Precio del dinero, BCE, en 0,000 desde la primavera 2016
Fuente: es.global-rates.com
- Euribor a un año, 03 enero 2018: -0,187%
Fuente: http://www.euribordiario.es/historico_mensual.html
- Descenso promedio sobre precio m2 vivienda en Alcorcón desde máximos (3T2007) a mínimos (3T2014) del 47%.
Fuente: Informes Idealista.com
- Evolución positiva interanual en número de compraventas, 15% estimado, subida precios media superior al 7% en 2017 y reducción de stock más acusada en Madrid.
Fuente: https://cincodias.elpais.com/cincodias/2017/12/29/midinero/1514577501_481504.html
- Subida en Madrid, Comunidad según INE. Desde 3T2015 a 3T2017 del 20,2%
- Subida en Alcorcón según Informes de Idealista.com desde dic 14 a dic 17 del 16%
- Evolución positiva en concesión de hipotecas: +8,2% interanual hasta octubre 2017 y +14% en 2016. Fuente: INE / Registradores.
EVOLUCIÓN OFERTA y DEMANDA. OPINIÓN Y DATOS DE NUEVO MILENIO.
Desde el año 2012, ya en crisis de demanda, se produjo, como consecuencia, un claro efecto de depresión de oferta. Los propietarios ya no tenían mucho interés en vender, bien fuese por el precio que el mercado ofrecía, por no poder siquiera cancelar la hipoteca, por las dificultades de acceso a financiación o por la tiranía de los compradores que eran pocos y perseguían grandes descuentos. De tal modo que hemos tenido más de dos años de mercado inmobiliario (2012-2014) de ritmos muy bajos, escasez de demanda pero también de oferta. Solo los inversores pescaban en un mercado deprimido y casi 2 de cada 3 compraventas no llevaban financiación. La demanda de emancipación (1ª vivienda) ni se planteaba comprar, tampoco se veían cambios de casa, pues tocaba comprar antes de vender y eso asustaba.
A partir del 2015, ya con tipos de interés muy bajos, atisbos de recuperación económica, el regreso de la competencia hipotecaria en la banca y precios con descuentos, en algunos casos de más del 40% sobre el máximo de 2007, la demanda compradora más natural, no solo inversores, empezó a tomar posiciones. Con una oferta todavía en depresión, la dinámica de las compraventas empezó a reducir el stock de oferta, lo que después de año y medio en el primer semestre de 2016 ya empezó a tirar claramente hacia arriba los precios medios. Lo nuevo en venta ya era más caro, por primera vez desde hacía 5 años.
2017 ha sido un año de cierto frenesí, la incipiente oferta de obra nueva ha impulsado la rotación en segunda mano (la mayoría de los compradores de obra nueva cambian de casa y también venden). Los tipos de interés tan bajos, la “amigable” fiscalidad madrileña y la pérdida de miedo de la demanda, unido al reducido stock, ha provocado que los tiempos de venta se reduzcan drásticamente, así como los márgenes de negociación de las compraventas, lo que directamente nos ha regresado a un escenario alcista de precios con subidas de nuevo de dos dígitos (12% Madrid y 10,5% en Alcorcón en 2017). Este escenario alcista ha animado a los vendedores, hasta tal punto que los precios de salida en venta son alarmantemente elevados, con incrementos de hasta el 25% con respecto a enero de 2017 en un piso de 3 habitaciones en Parque Oeste, por poner un ejemplo, lo que sin duda resulta inquietante.
ENFOQUE 2018. PREVISIONES.
Las últimas noticias anticipan un 2018 con pocos cambios en las políticas económicas, no se prevén cambios en las estrategias de la banca ni incrementos de tipos de interés hipotecarios, aunque sí se anuncian ya, para finales de 2018, los primeros cambios de tendencia del precio del dinero, ya que el BCE está relajando su política de compra de deuda pública a medida que los indicadores económicos permanecen estables y positivos. Parece no obstante poco comprensible que los precios medios crezcan 8-9 veces por encima de la inflación, aunque la oferta tampoco sea abundante, de tal manera que lo previsible es que 2018 se cierre en Alcorcón con incrementos de precio, pero no superiores al 5-6% (es decir entre 3 veces el IPC previsto -pero con tendencia desaceleradora-). También esperamos que el promedio de tiempo necesario para vender una propiedad aumente, ya que se pretende vender por encima de probables valores de tasación, lo que sin duda va a aportar escepticismo a buena parte de la demanda que necesita financiar más del 70%.
Y como las sonrisas y las penas siempre van por barrios, las zonas menos demandadas donde se acumula más oferta (habitualmente zonas céntricas y antiguas) mantendrán un tono neutral, difícil y sin subidas apreciables, solo animados por la buena relación de rentabilidad para alquilar. Por el contrario las zonas residenciales periféricas sí mantendrán un tono bastante positivo, aunque aquí será decisivo acertar con los precios de salida en venta.
No quiero terminar sin advertir sobre el diferente comportamiento que preveo para las viviendas unifamiliares de antigüedad superior a 15 años, para las que presumo un período supra anual difícil sin aumentos de precio, esto es debido a varios factores: el aumento de la oferta por relevo generacional, la profusión de oferta de obra nueva en el ensanche sur, su elevado coste de inversión por la reforma necesaria y las características de sus compradores potenciales, que buscan tipologías con menos barreras arquitectónicas.
Escrito por Jose María Alfaro. jma@nuevomilenio-inmo.com
