Cuando por razones de edad, económicas o de dependencia, se necesita hacer líquido el patrimonio inmobiliario de tu vivienda habitual, como propietario, existen diferentes posibilidades pero cada una de ellas tiene distintos e importantes matices que determinan su conveniencia. En este post os explicamos estas opciones:
RENTA VITALICIA INMOBILIARIA:
Una renta vitalicia inmobiliaria es una transmisión de titularidad de un inmueble, habitualmente la vivienda habitual de una persona de edad avanzada (superior a 75 años), mediante la que el propietario vende la nuda propiedad conservando el usufructo de la vivienda, a cambio de recibir una renta mensual vitalicia, es decir, podrá seguir viviendo en su casa, recibiendo una renta mensual y sin tener que hacerse cargo de los gastos propios del propietario, como son los gastos de comunidad, IBI y derramas. La renta que se obtiene a cambio dependerá de la edad del transmitente y será mayor en tanto su edad también lo sea; podríamos decir que se valora la renta de forma inversamente proporcional a cómo se valora el usufructo.
Esta operación se firma ante notario y su escritura pública es perfectamente inscribible como derecho real de propiedad en el Registro de la Propiedad. Es muy importante considerar que esta opción deja a los herederos sin derechos sobre el inmueble, ya que la titularidad ha sido transmitida. Por otro lado, aunque la renta mensual sea mayor que en el caso de una hipoteca inversa, y además te permitiría alquilar el usufructo si lo consideras oportuno, lo cierto es que el fallecimiento del usufructuario extingue la obligación del nuevo titular, con lo que la rentabilidad obtenida por éste último se dispara.
Como alternativa a la Renta Vitalicia se puede realizar sólo la Venta de la Nuda Propiedad, en este caso, la única diferencia respecto a la Renta Vitalicia es que el vendedor percibirá el precio total de una vez.
Si bien existen empresas especializadas en este sistema, habitualmente se trata de empresas intermediarias que cobran una comisión por poner en contacto al comprador y al vendedor. Por otro lado, para el cálculo de la Renta Vitalicia o de la Nuda Propiedad suelen valorar la vivienda alrededor de un 40% por debajo de su valor de mercado.
HIPOTECA INVERSA:
La hipoteca inversa es un préstamo para personas mayores de 65 años, mediante el que una entidad financiera concede unas cantidades al propietario, en función del valor de tasación de una vivienda de su propiedad, bien mediante importe único o bien en mensualidades, o combinando ambas opciones, pero hipotecando la vivienda. La cantidad que el banco presta depende del valor de tasación de la vivienda y de la edad del propietario. A mayor valor y a mayor edad, mayor importe se puede recibir. En este sistema el propietario por supuesto sigue haciendo frente a los gastos derivados de su titularidad (Comunidad, IBI, etc).
A diferencia de un préstamo hipotecario convencional, en este caso no se amortiza capital durante la vida del propietario y los intereses se acumulan a las cantidades recibidas, generando una deuda que se amortiza al fallecimiento o antes, cuando el cliente libremente decida. A partir del fallecimiento del propietario se genera la obligación de devolver el préstamo con sus correspondientes intereses acumulados. Los herederos tienen un plazo limitado para devolverlo, pero, a diferencia de la Renta Vitalicia Inmobiliaria, al menos en este caso los herederos sí podrán disponer al menos parcialmente del patrimonio no endeudado.
Este sistema está regulado por la Ley 41/2007 con el objetivo de que los mayores puedan utilizar su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta, pero quedó muy tocado por la explosión de la burbuja inmobiliaria, de tal manera que los bancos, al no confiar en la revaloración de las viviendas, dejaron de ofrecerlo a sus clientes. Hoy por hoy todavía es complicado encontrar una entidad dispuesta a concederlo.
VENTA CON ALQUILER VITALICIO (recomendado por nuevo milenio):
Este sistema combina la posibilidad de conseguir la máxima liquidez posible del patrimonio inmobiliario, de forma inmediata y de una vez, con la opción de permanecer en su casa de por vida mediante un alquiler, con una renta ajustada y estable. En este caso, y a diferencia de la Renta Vitalicia o la Venta de la Nuda Propiedad, se producirá la venta a precio de mercado, cobrando la totalidad de ese precio en escrituras. Además el vendedor deja, como es obvio, de soportar los gastos típicos asociados a la propiedad (IBI, Comunidad). Como parte del acuerdo, se establecen las condiciones para el arrendamiento vitalicio, que se podrá formalizar ante notario e inscribir en el Registro de la Propiedad, para dar mayor garantía a ambas partes.
El propietario podrá seguir en la vivienda mientras lo estime oportuno, con una renta negociada y estable durante toda su vida, haciendo frente a sus obligaciones contractuales.
Este sistema permite obtener la máxima liquidez en el corto plazo, si se necesita o requiere, sin soportar intereses bancarios, respetando los derechos sucesorios y permitiendo que el propietario/vendedor siga viviendo en su hogar mientras lo estime oportuno. Asimismo permite que los herederos no tengan que sufragar parte de los costes que pueda suponer la dependencia de su familiar y que éste no tenga que abandonar, si así lo desea, lo que seguramente fue durante muchos años su hogar.
Para el comprador es una excelente opción de inversión inmobiliaria que permite comprar y alquilar en mercado, rentabilizando desde el minuto 1 y teniendo de inquilino al anterior propietario sin tener que actuar sobre la vivienda y con la tranquilidad que nadie mejor que su anterior dueño para cuidar la vivienda que ha sido suya durante años.
En nuevo milenio inmobiliaria podemos ayudarle a vender o comprar con alquiler vitalicio y renta garantizada. Sólo tiene que consultarnos sin compromiso.
