CÁLCULO DE LAS PLUSVALÍAS MUNICIPALES
Escrito por: Jose María Alfaro, @jmalfaroj
Esta tasa o impuesto, comúnmente llamada PLUSVALÍA MUNICIPAL, pero cuyo nombre real es IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DEL VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA, no es sino una tasa que los ayuntamientos utilizan en la práctica para “hacer caja”, pretendiendo participar también en el “negocio” de las plusvalías que los vendedores obtienen en las enajenaciones (transmisiones) de bienes inmuebles, aunque no debemos olvidar que se devenga y aplica igualmente en las adjudicaciones por donación o herencia.
Esta tasa es completamente independiente del precio de compraventa, y se calcula de la siguiente forma:
Del recibo de la contribución (IBI) del año que se transmite el inmueble se toma como referencia el que aparece como “Valor suelo catastral” (¡OJO! no confundir con el “Valor Catastral”).
A continuación los ayuntamientos determinan la base imponible del impuesto aplicando un porcentaje determinado por cada año que el vendedor haya sido titular con un tope máximo de 20 años. Este porcentaje es variable y tiende a disminuir por tramos en función de la antigüedad de la titularidad.
El rango en que se mueve el porcentaje viene delimitado por ley y oscila entre el 2,5% y el 3,8% aproximadamente, dentro del citado rango cada ayuntamiento es libre de aplicarlo, aunque normalmente, los ayuntamientos de más de 10.000 hab. suelen irse siempre a los máximos legales permitidos.
Ver tabla ejemplo:
EJEMPLO PRÁCTICO:
Cálculo de la base imponible del impuesto suponiendo que el vendedor es titular de un inmueble en Alcorcón con una antigüedad de 10 años (es decir lo adquirió en 2003):
– Valor catastral del suelo, IBI 2013: 100.000 €
Aplicando la tabla anterior, en el máximo permitido, nos da un porcentaje anual de incremento del 3,2% que tenemos que multiplicar por los años de titularidad -10-, (siempre se toman en consideración los años vencidos desde la fecha de escritura de compra) ésto hace un porcentaje a aplicar de 3,2 x 10= 32%, entonces tenemos:
– Base imponible= 100.000 € x 32%= 32.000 €
Por último a la base imponible se le aplica un porcentaje de gravamen para obtener la tasa a pagar. Como en el caso de la base imponible, el porcentaje a aplicar puede varíar levemente en función del criterio de los ayuntamientos y de la antigüedad de la titularidad, el rango suele estar entre el 30 y el 25%. Habitualmente a más años de titularidad el porcentaje disminuye.
Para este caso estaría seguramente sobre el 28%, así pues:
– Cuota líquida= 32.000 € x 28%= 8.960 €
Así pues el “sufrido contribuyente” tiene que abonar, en los 30 días hábiles siguientes a que se produce la transmisión o adjudicación, en este caso, la módica cifra de 8.960€. A la que se le aplicarán los recargos correspondientes en caso de liquidación extemporánea (no menos del 5%).
Y da absolutamente igual que el sujeto pasivo del impuesto pueda acreditar que no ha existido plusvalía, es decir, que el valor del inmueble ha disminuido en estos 10 años, TOCA PAGAR.
PARA MÁS INFO: plusvalía municipal
