¿Sabemos que es el Alquiler con Opción a Compra (AOC)?
Para empezar decir que no existe legislación específica que lo regule y por tanto se basa en el libre pacto de los intervinientes. El AOC es sencillamente un alquiler en el que “adicionalmente” se pacta un acuerdo, complementario o accesorio, de opción de compra. Los conceptos fundamentales del AOC consisten en: 1º fijar un precio de compraventa, 2º establecer un plazo máximo para ejercerla y 3º que bien todo o bien sólo una parte de lo abonado en concepto de alquiler, sea considerado como entrega a cuenta de la futura compra.
Tipos de AOC
Según mi propia experiencia distingo dos tipos diferentes de AOC en función de los intereses de la propiedad: el de viviendas de segunda mano (AOCs) y el de obra nueva directo del promotor (AOCp).
El AOCs se basa habitualmente en viviendas que, estando en venta, ofrecen esta opción como vía alternativa temporal para casos donde mantenerla sin vender o alquilarla sin más, no es la solución para el propietario. En este caso hemos de considerar que el interés fundamental del propietario es la venta y que sólo se plantea el AOC como vehículo que le conduzca a su objetivo final “la venta” de la vivienda que además, en muchos casos, se trata de su vivienda habitual. Por tanto es muy frecuente que los plazos máximos para ejercer la compra sean inferiores a dos años (más cortos en tanto el ciclo del mercado sea bajista), que la cantidad a descontar de la renta de alquiler, en caso de compra, no supere el 50% y que además se pida una cantidad razonable en concepto de prima de opción de compra o señal (normalmente entre el 1 y el 5% del precio de venta, como Arras Penitenciales) señal que “ayude a disuadir” a la demanda menos comprometida con la compra (si no se ejerce la compra la señal se pierde). Asimismo se favorece el cumplimiento mutuo de la opción de compra (si el vendedor renuncia devolverá el duplo). En consecuencia entiendo que el AOCs complementa o condiciona el contrato de alquiler.
Por otro lado, el objetivo del AOCp es fundamentalmente dar salida a un stock de viviendas nuevas invendidas, su titular suele ser una empresa inmobiliaria que soporta un alto coste contable por mantener esas viviendas en propiedad y vacías. Sus objetivos generalmente son más a medio plazo y además, como es obvio, tampoco se trata de su vivienda habitual. Esto sin duda hace que, en términos generales, el AOCp sea más flexible, que no sea tan frecuente pedir prima o señal y que el plazo máximo para ejercer la opción a veces se puede extender durante la totalidad de la duración del contrato de arrendamiento, aunque, en contraste, su renta mensual puede ser más alta que la media del mercado y esta condicionada por su fiscalidad (IVA) y la formalización del acuerdo por su tributación -si se inscribe en el Registro de la Propiedad- (impuesto sobre la prima, coste notaría y registro, etc.). En este caso es donde entiendo que la opción de compra es accesoria, es decir, que no necesariamente condiciona el contrato de alquiler-
Nuestra experiencia en el mercado de segunda mano con el AOCs, muestra unos resultados poco alentadores, en otras palabras, que la teoría es una cosa y la práctica otra, que cerrar acuerdos satisfactorios para ambas partes es muy difícil (más aún cuando el mercado no es estable), aunque no imposible.
Además no conviene olvidar que el interés por el AOC ha surgido con fuerza sólo en plena crisis de ventas y que, probablemente, éste acabará diluyéndose nuevamente cuando el mercado empiece a normalizarse.
