El pasado 1 de enero de 2022 entró en vigor el nuevo valor de referencia de mercado, VRM. La Agencia Tributaria, es decir, Hacienda, a través de la Dirección General del Catastro, llevaba tiempo trabajando en este asunto, con el objetivo de disponer de un valor homogéneo y objetivo, de mercado, que sirva como base imponible a la hora de liquidar algunos de los impuestos más importantes que hay que satisfacer al realizar una operación de compraventa, heredar un inmueble o recibirlo en donación: Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales, Actos Jurídicos Documentados y Patrimonio.

Así pues, la base imponible será la que apruebe cada año la Dirección General del Catastro. El cálculo se realiza teniendo en cuenta las operaciones de compraventa que se ejecutan en una zona determinada, con datos aportados por notarios y registradores y aplicando un factor de minoración de un 0,9, es decir, aproximadamente un 10%.

En consecuencia, debemos considerar CUATRO aspectos importantes. El primero es que no siempre se va a tributar por el valor de transmisión real de la transmisión ya que, en el caso que el VRM sea mayor que el real de transmisión, se aplicará éste último. Es decir entre los dos se aplicará siempre el de mayor importe.

El segundo aspecto, muy relacionado con el anterior, es que no se tienen en cuenta las características particulares del inmueble: su orientación solar, altura, distribución interior, superficies útiles ni su estado de reforma, así como que ya no habrá visita de la hacienda autonómica para comprobar que ese valor se ajusta a la realidad. En otras palabras: el nuevo valor de referencia de mercado, VRM, se aplica de un modo “generalista”, es decir, existe la posibilidad de tributar lo mismo por una vivienda que necesita una reforma en profundidad que por otra exactamente igual en el mismo edificio renovada recientemente y cuyo precio de venta sea superior, así como no se considera tampoco que su distribución interior le penalice en el mercado de compradores.

En tercer lugar, en las operaciones de compraventa con financiación hipotecaria, existe la posibilidad de que el valor de tasación sea el más alto de todos los valores: el de transmisión real, el VRM y el propio de la tasación. ¿Y qué ocurre en estos casos? Pues es una incógnita en estos momentos, ya que la nueva normativa no habla de ese supuesto, aunque nos atrevemos a pronosticar que la administración autonómica se agarrará siempre al valor más alto disponible, es decir, al de tasación, si éste lo fuera.

Y en cuarto lugar reseñar que, además de todo lo anterior, ahora se invierte la carga de la prueba. Es decir, si hasta el 31 de diciembre de 2021 era la Administración la que tenía que aportar pruebas de que el valor de mercado era diferente al utilizado como base imponible, generalmente el reflejado en la escritura, ahora es el contribuyente el que debe acreditar que el valor de mercado es diferente del VRM, aportando pruebas objetivas.

¿Cómo se puede conocer el VRM?

Saber el valor de referencia es muy sencillo, es un trámite que se puede hacer online si se dispone de DNI electrónico, certificado digital o acceso mediante sistema Cl@ve y un dispositivo de identificación digital.

Accediendo a la Sede Electrónica del Catastro, lo primero será buscar la referencia catastral del inmueble, si no se conoce. Una vez que se conozca, simplemente hay que pulsar en el cuadro que sobre el valor de referencia aparece en la primera página de la web y, desde el apartado “consulta de valor de referencia”, seguir las instrucciones.

¿Se puede reclamar el VRM?

Si una vez comprobado el nuevo valor de referencia, no se está de acuerdo con lo establecido por la Administración, es posible recurrirlo.

Esa reclamación se puede realizar de dos formas. En primer lugar, solicitando la rectificación de la autoliquidación, una vez presentada. En segundo lugar, recurriendo la liquidación que se notifique al contribuyente si este no ha liquidado aún el tributo o si ha realizado la autoliquidación por un valor inferior al de referencia, por ejemplo: el valor real de transmisión.

En caso de impugnarse el VRM, Hacienda solicitará al Catastro un informe destinado a corregirlo o a ratificarlo. Sin embargo, es importante tener en cuenta que quien presente la reclamación deberá alegar y justificar con pruebas fehacientes que el valor oficial no se ajusta a la realidad. Estas pruebas pueden ser, desde informes de mercado emitidos por profesionales con herramientas de valoración automatizadas, hasta informes periciales realizados por peritos judiciales inmobiliarios o tasaciones realizadas por entidades homologadas por el Banco de España.

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