La pregunta que me hago en este nuevo post y qué aparece en el título del mismo tiene que ver con qué ha pasado con este asunto: la cancelación registral de la hipoteca, un procedimiento que desde la publicación de la Ley 41/2007 (donde se indicaba en su artículo 10 que debían cobrarse estos costes arancelarios como documentos sin cuantía en el caso de los notarios y con una reducción del 90% del arancel con base al principal del préstamo en el caso de los registradores) ha quedado como en el olvido. Para empezar, se tardó más de 4 años en empezar a cobrar los trámites de una forma similar por parte de notarios y registradores, en este post ya lo contaba. A día de hoy ya no voy a entrar en cuanto dinero se cobró de más hasta el 2012, cuando ya por fin se estableció el criterio definitivo, no retroactivo, (RDL 18/2012 de 11 de Mayo, disposición adicional segunda), pero de hecho hemos pasado de un escenario donde cancelar registralmente una hipoteca de un préstamo ya abonado totalmente era como un castigo adicional no pactado de antemano (en ocasiones suponían hasta 2.000€ los costes de cancelación al deudor incluyendo la gestión), a asumirlo con cierta naturalidad (ahora su coste promedio es de 500€). Si alguien no conoce bien de qué estamos hablando le sugiero que lea este excelente post del Notario Francisco Rosales y alguno de sus muchos comentarios y respuestas no menos enriquecedoras. Discrepo no obstante, humildemente, de la afirmación de D. Francisco cuando alude al artículo 1168 del Código Civil en este otro magnífico post, para afirmar que el deudor debe abonar los gastos de cancelación porque se beneficia del procedimiento y porque lo indica ese artículo del Código Civil:
Yo no veo en su enunciado nada que signifique que el deudor sea quien deba hacerse cargo de los gastos del levantamiento de una carga hipotecaria sobre una finca de su propiedad. El Supremo acaba de decir que quien debe hacerse cargo de los gastos de inscripción es quien se beneficia de ello, pero yo no considero que el deudor se beneficie del levantamiento sino, más al contrario, el deudor se perjudica si el banco no levanta la carga que el mismo impuso, para su beneficio, una vez la deuda está saldada.
Asimismo, tal y como indica, una vez más de forma clarividente, D. Francisco en sus posts, no es necesario que el banco emita el certificado de saldo cero, ni debe cobrar por ello, ni absolutamente nada por facilitar el trámite de cancelación, que realizará un tercero, con la firma de su apoderado en la carta de pago ante notario. Y conozco muchos deudores que han pagado más de 100€ de comisión para que el apoderado vaya a firmar la escritura de carta de pago. Así como tampoco el registrador debe cobrar un arancel, al deudor que pasaba por allí, por la inscripción de la fusión bancaria o cambio de acreedor, como llevan haciendo ya años desde que comenzó tal verbena de fusiones bancarias.
Es evidente y lógico que la entidad financiera compensará en sus tarifas todos los cambios normativos que vayan en contra de su cuenta de resultados, así como que los notarios y registradores tienen un negocio que sacar adelante, pero no por ello debemos renunciar los sufridos clientes y contribuyentes a que se aplique el sentido común y la justicia en materia impositiva y en este negocio jurídico tan sensible como es el de las hipotecas.
Escrito por Jose María Alfaro. Gerente de nuevo milenio inmobiliaria.
