En los arrendamientos de vivienda se producen con relativa frecuencia situaciones que requieren la actuación sobre instalaciones, mobiliario o equipamiento en general de la vivienda. Cualquier elemento de la vivienda es susceptible de deteriorarse o averiarse por el uso normal, por desgaste o fin de su vida útil.

Cómo saber a quién le corresponde la reparación, propietario o inquilino, no es tarea sencilla, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no lo deja bien definido.

Veamos lo que indica la LAU (Art 21, apartados 1. y 4.):

Artículo 21. Conservación de la vivienda

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Como se puede observar no será fácil discriminar en la práctica ciertas responsabilidades.

Para mejor comprensión acudamos a un ejemplo práctico:

• Piso alquilado con muebles y electrodomésticos. ¿Quién tiene que abonar el arreglo de una lavadora, frigorífico o campana extractora?.

Si el bien fue adquirido nuevo y se encuentra todavía en período de garantía legal, contractual o comercial, siempre y cuando se conserve la factura o ticket legal, se debe en primer lugar exigir la reparación del vendedor. Por el contrario, si ya se ha superado el tiempo de garantía, el problema habrá que solventarlo bajo el “paraguas” de la LAU. A este respecto solo podemos acudir a lo redactado en el apartado 4. del artículo 21 de la Ley de 29/1994 de Arrendamientos Urbanos: Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Rápidamente, de la lectura de esa exigua definición, se vislumbra la imposibilidad en muchos casos de encajar las innumerables averías, desgastes, desperfectos, deterioros, mal funcionamiento de los aparatos, etc., por ello, en la medida de lo posible, hay que agotar todo intento de arreglo amistoso entre arrendador y arrendatario antes de que el asunto se encone y nos acabe acercando a un conflicto por vía judicial o extrajudicial.

Veamos unas pautas que, basadas en nuestra experiencia, ayudarán a comprender hasta donde pueden llegar las obligaciones de cada parte:

1.- Si la causa directa demostrable de las averías o desperfectos proviene del inquilino, lo debe reparar él, ya sea la reparación grande o pequeña. Cuestión distinta es que la autoría pueda demostrarse de manera fehaciente.

2.- Si las averías producidas en un bien que no haya superado su vida útil son, bajo el sentido común y la lógica, pequeñas, entendiendo además por pequeñas tanto las de poco valor económico (en proporción con el coste de reposición a nuevo de un bien de similares características), como la escasa dificultad en ejecutarlas, así como la no repetición continuada de las mismas, el coste debe correr por cuenta del inquilino.

3.- Si resulta que las averías sin causa directa demostrable, se traducen en reparaciones de elevada cuantía económica, o repetitivas, o puedan provenir de un natural desgaste del bien, o el citado bien hubiera superado su vida útil estimada (que de media suele rondar los 10-12 años), la obligación de reparar y en su defecto de reponer el bien por otro de similares características, le corresponde al arrendador/propietario.

Conclusión:

Los arrendadores deben ser conscientes de que, en viviendas amuebladas y equipadas, cualquier elemento manipulable es susceptible de averiarse y tiene una vida útil, así como los inquilinos deben saber que la forma de manipulación influye en su conservación y que deben asumir las pequeñas reparaciones no repetitivas.

Generalmente las controversias en estos procesos de averías en los arrendamientos se solucionan sin mayor problema, cuando el mobiliario o equipamiento de la vivienda recibe un uso adecuado y existe la debida comunicación y comprensión entre arrendador e inquilino.